주택 임대차 3법 이렇게 대처하세요.

 

사례로 살펴보는 주택 임대차 3법에 대해 알아보았습니다.

 

 

저희 가족은 현제 소형평수 아파트에 거주 중에 있습니다. 방 3개 화장실 1개 구조의 구형 아파트에 거주중에 있는데, 아이들이 초등학교 들어가기 전에는 현제 거주하고 있는 소형 아파트에서도 충분히 생활하는데 불편함이 없었지만 아이들이 덩치도 커지고 나이가 들면서 이 소형 아파트에서는 점점 생활하기데 불편함을 느끼면서 평수를 조금 넓혀 이사를 가야 하는 상황이 발생을 하게 되었습니다.

 

모든 부모님들이 공감하시는 부분인것 같습니다. 저 역시도 피해 갈 수 없는 상황이 도래하게 되어 집 주변에 현제보다 넓은 평수로 아파트를 알아보다가 적당한 금액으로 나온 매물이 있어서 집을 매매하게 되었습니다. 하지만 바로 이사를 하기에는 아이들 학교 문제도 있고 해서 1년 뒤에 이사 계획을 잡고 세입자가 있는 아파트를 매매한 후 1년 뒤에 이사를 가기로 계획을 잡고 이 아파트를 매매하였습니다.

 

이렇게 세입자가 있는 아파트를 매매하다 보니 요즘 핫한 임대차 3법 주택임대차 보호법 개정에 따른 계약갱신청구권이 세안고 매매를 한 상황에 해당될 수도 있어서 어떻게 해야 제때 맞혀서 입주를 할 수 있는지 알아보기로 했습니다.

 

 

2020년 7월 31일 주택임대차 보호법이 개정되었습니다. 2020년 7월 30일 국회를 통과하여 31일 국무회의를 거쳐 즉시 시행된 주택임대차 보호법입니다. 주택 임대차 보호법은 크게 보면 두 가지 사항이 있습니다.

 

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첫 번째는 주택임대 계약기간 2년에 추가 2년으로 주택 임차인의 주거안정에 목적을 둔 계약갱신청구권과 두 번째로는 계약갱신 시 임대료의 상승을 주택 임대료의 5% 이내로 상승을 제한하는 임차인의 주거비용 부담을 감소하기 위한 전월세 상한제입니다.

 

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2020년 7월 31일부로 실시된 주택임대차 보호법은 말 그대로 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 민사 특별법입니다. 임차인에게 불리하게 작성된 독소조항도 무력화시키는 강력한 법인 것입니다. 글자 그대로 풀이를 하면 아주 아주 좋은 취지입니다.

 

 

2020년 7월 31일 주택임대차 보호법에서 임차인 보호도 좋지만 집주인의 사유재산 처분 권리마저 불합리되는 상황이 발생하게 됩니다.

 

정부에서 투기 매수를 억제하는 정책으로 부동산 시장 안정화를 위해 만든 정책으로 이런 정책들이 집주인의 마음에 안 들면 팔아야 하는 상황이지만 법을 이렇게 계정을 해놓으니 막상 집주인은 제때 팔고 싶어도 팔지 못하는 게 현실입니다. 웃어야 할지 말아야 할지 난감합니다.

 

 

 

2020년 7월 31일에 실행된 주택임대차 보호법을 들여다보면 아래와 같습니다. 

 

제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

 

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. [개정 2009. 5. 8.]

 

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008. 3. 21.]

 

내용출처 : 국가법령정보센터 [주택임대차 보호법 계약의 갱신]

 

 

 

임차인의 계약갱신청구권 행사는 정해진 기일이 있습니다. 계약 만기 6개월 전에서 1개월 전까지입니다. 2020년 12월 10일부터는 계약갱신 통보기간이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지로 바뀌었으니 이점 꼭 참고하시기 바랍니다.

 

 

제6조의 3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

 

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

 

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우

 

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

 

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

 

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

 

9. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

내용출처 : 국가법령정보센터 [주택임대차 보호법]

 

 

이러한 법 개정으로 최근 들어 가장 핫한 문제점이 발생을 했는데요. 집주인과 임차인의 갈등이 발생하고 있습니다. 그것은 바로 계약갱신청구권 때문입니다. 일부에서는 의도적으로 이사를 핑계로 위로금 또는 이사비용을 받으려는 목적으로 사용한다는 말도 생기는 것 같습니다. 마치 임대인이 갑인 상황이 발생을 하고 있는 것입니다.

 

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계약갱신청구권이란?

임차인이 집주인에게 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지(2020년 12월 10일부터는 계약갱신 통보기간이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지) 더 살겠다는 의사표시를 하는 것인데요. 법이 정한 9가지의 사유가 아니면 계약갱신을 거절하지 못합니다.

 

​법이 정한 9가지 거절 사유 중에 현재 가장 많은 논란이 되는 것은 바로 8번 항목입니다. 주택에 실거주를 목적으로 임차인의 계약갱신 청구를 거절할 수 있는 부분인데요. 문제가 이부분에서 출발하게 됩니다.

 

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이런 문제로 인해 법을 시행하고 난 후 지난 2020년 9월 11일 국토부의 유권해석이 나왔습니다. 임차인의 주거권 강화를 위한 개정 법의 취지와 계약갱신요구권의 법적 성격을 고려할 때 집주인이 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인의 계약갱신 요구 당시의 임대인을 기준으로 판단해야 한다고 합니다.

 

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위에 내용을 살펴볼 때, 매수인이 임차주택의 소유권을 이전받은 후에 임차인이 갱신 요구를 한 경우에는 매수인이 임대인의 지위에서 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하지만, 임차인이 갱신거절 사유가 없는 기존 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 후 소유권을 이전받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없다고 합니다.

 

출처 : 국토교통부 보도설명자료 [2020년 9월 11일]

 

 

그냥 간단하게 요약을 한다면, 주택을 세안고 매매할 경우 임차인이 계약갱신청구권을 쓸 수 있는 만기 6개월 전에 주택을 매매해야 한다는 것입니다.

 

즉, 현제 세가 있는 주택을 실거주 목적의 매수인에게 집을 매도할 경우 임차인이 계약갱신청구권을 행사하기 전에 주택의 소유권 이전을 넘겨야 매수인은 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신청 구를 거절 할 수 있다는 내용입니다. 이점 꼭 확인하시고 주택 매매를 하셔야 하는 것입니다.

 

​법이라는 게 말을 풀이 해놓으면 엄청 어렵고 난감합니다. 임차인, 임대인, 소유권, 계약갱신 등등 전문용어들이 엄청나게 많이 나오는데 이걸 하나하나 이해하면서 넘어가다 보면 어느샌가 이해하기 어렵고 헷갈리는 상황이 생길 수도 있습니다.

 

 

이럴 때는 사례를 들어서 내용을 정리해보는 게 제일 쉬울 것 같습니다. 아래 사례들을 보시고 이해해보심이 빠르실 것 같습니다. ​

 

 

 

첫 번째 사례입니다. 현제 세입자가 살고 있는 아파트가 있습니다.

 

아파트 전세 만기 6개월 전에 매매로 인해 아파트 소유자가 바뀌었습니다. 아파트 소유주가 바뀐 이후에 이 아파트에 살고 있는 임차인이 계약갱신청구권을 행사하였습니다. 바뀐 집주인은 임차인에게 갱신거절을 하고 입주할 수 있습니다.

 

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두 번째 사례입니다. 현제 세입자가 살고 있는 아파트가 있습니다.

 

아파트 전세 만기 6개월 전에 현 집주인이 실거주 목적으로 아파트를 매수하려는 새 집주인과 계약을 했습니다. 이 아파트의 매매 잔금이 지급되기 전 즉! 이 아파트의 소유권이 이전되기 전에 임차인은 현 집주인에게 계약갱신 청구권을 행사합니다. 이 아파트의 잔금이 이루어지고 새로운 집주인에게 소유권이 이전되었습니다. 바뀐 집주인은 임차인에게 실거주를 목적으로 계약갱신 청구를 거절할 수 없게 됩니다. 즉 이 아파트를 구입한 집주인은 입주를 하지 못하게 됩니다.

 

​가장 중요하게 보아야 할 시점입니다.

아파트 소유권 이전등기 시점과 임차인의 계약갱신청구권 행사 시점이 제일 중요한 부분입니다.

 

 

이런 사유로 임차인이 거주하고 있는 주택을 매도할 때에는 새집 주인이 임차인의 계약갱신청구권 때문에 입주를 못하게 되는 상황이 발생 할수 있습니다.